Man kan väl lugnt påstå att det knakar i fogarna vad det gäller länderna som har EURON som gemensam valuta. Det är väl inte så förvånande, då länderna skiljer sig åt vad gäller industristruktur.

Enligt nationalekonomisk teori, så bör inte de ingående ländernas industristruktur skilja sig åt speciellt mycket för att kunna ingå i samma valutaområde. Detta för att de tex ska kunna föra samma räntepolitik beroende på var i konjunkturen länderna befinner sig. Har länderna olika industri- och tjänstestruktur, lär de inte ligga i fas vad gäller konjunkturen, och ska då inte heller föra samma räntepolitik, vilket de är tvungna att göra om de har samma valuta. Om Sverige skulle ha en gemensam valuta med något annat land, så ser jag i så fall Finland som en kandidat. Detta då de båda länderna har ganska likartad industristruktur med pappersindustri, stålverk och telekomindustri som gemensam nämnare. Det skulle däremot fungera sämre med tex Norge, som har en stor oljeindustri. Det är med andra ord mycket svårt att ha en gemensam valuta i länder som har så olika struktur inom industri- och tjänstesektorn som de länder som ingår i EURON har. Följer länderna dessutom inte de regler som uppställts vad gäller underskott i statsbudgeten, så blir det ju ännu svårare med ett samarbete.

Det är därför mycket förvånande att höra politiker som folkpartiledaren Jan Björklund och kristdemokraternas ledare Göran Hägglund säga att Sverige bör sträva efter att ha EURON som valuta inom några år. Jag tror de borde gå en grundkurs i nationalekonomi, samt fundera på varför Sverige under 1970-, 1980-, och 1990-talen vid ett flertal tillfällen devalverade svenska kronan för att klara sysselsättningen inom industrin vid lågkonjunkturer.

Då Sveriges krona flyter sedan hösten 1992, så sköts försvagningen automatiskt genom att kronan försvagas. Vi har alltså en automatisk ”stötdämpare” vid konjunkturnedgångar. Vilket medför att arbetslösheten i nuvarande konjunkturnedgång inte har blivit så stor som den skulle blivit om vi i stället hade haft EURON som valuta.

Vad jag vill säga med detta är att Sverige, för att även i framtiden så smärtfritt som möjligt ska klara sig i en konjunkturnedgång, inte bör ha EURON som valuta.

Införs EURON så är det väl ett rent politiskt beslut för att få vara med och ”leka med de stora grabbarna”, och inte tar hänsyn till att Sveriges ekonomi mår bättre av att stå utanför den gemensamma valutan.

Förslag till hur man ska få bukt med orimligt höga prisökningar på bostäder

Jag följer med stort intresse allt som rör ekonomin, och då förstås även utvecklingen på bostadsmarknaden. Det första inlägget på den här bloggen kommer att bli ett tämligen långt inlägg i debatten om den svenska bostadsmarknaden.

Jag kan ofta inte låta bli att kommentera artiklar på Affärsvärldens, Veckans Affärers samt Dagens Industris Webbsidor. Framför allt tycks Dagens Industri ha en förkärlek att ha artiklar om bostadsmarknaden. Där är ofta antalet kommentarer till dessa artiklar i storleksordningen 150-250 till varje artikel. Det är med andra ord ett område som naturligt engagerar många. Vilket är förståeligt då vi alla är i behov av en bostad. De synpunkter och idéer jag har om bostadsmarknaden ”drunknar” väl ofta i mängden av kommentarer på Dagens Industris Webbsida. Men för de som läser mina kommentarer, får jag oftast ett bra genomsnittligt betyg på mina kommentarer. Har dessutom hänt att jag i efterhand av DI blivit en av några få utvalda som blivit citerade kommentarerna till artiklar.

Jag tar nu chansen att breda ut mig och skriva ett inlägg som är betydligt längre än en vanlig kommentar på affärstidningarnas webbsidor.

Jag är väl inte ensam att förvånas om hur priserna på bostadsmarknaden har utvecklats de senaste 10 åren. Prisutvecklingen på villor och bostadsrätter har totalt spårat ur. Den prisutveckling som varit är helt ohållbar på lång sikt. För att prisutvecklingen på bostadsmarknaden ska vara långsiktigt hållbar, så kan inte bostadspriserna årligen öka mer än löneökningarna, dvs kanske 4% eller 5% per år. Det innebär att bostadspriserna från 2000 till 2010 skulle ha ökat med mellan 48% till 63% om de följt med löneutvecklingen. Nu har denna prisutveckling totalt spårat ur, med prisutvecklingar på 10-25% per år, vilket är helt orimligt. Sålde själv en bostadsrätt i Jönköping 2000 och tyckte hösten 2009 att det skulle vara intressant att se vad man skulle få för en motsvarande bostadsrätt idag. Jag gick därför in på en webbsida och sökte på bostadsrätter till salu. Jag hittade där en exakt lika dan bostadsrätt till salu inom samma bostadsrättsförening där jag själv bott. Denna bostadsrätt var utannonserad till ett pris som var 320% högre än vad jag själv fått 2000, och detta var innan budgivning. Detta säger väl det mesta om den orimliga prisutvecklingen framför allt på bostadsrätter. Mellan ”tummen och pekfingret” så har jag en känsla av att priserna på villor ska ned 25-30%, och priserna på bostadsrätter ned med 50-60% för att hamna på en rimligare nivå, och detta innan budgivning.

En grundorsak till prisutvecklingen av bostäder ligger väl i USA och recessionen i början av 2000-talet efter IT-kraschen. För att få fart på ekonomin sänkte FED-chefen Alan Greenspan räntan för att få fart på ekonomin. Alla andra länder följde förstås med i räntesänkningarna. Detta medförde förstås att konsumtionen vände upp igen, och det med lånade pengar. En stor del av den nya utlåningen gick i USA och många andra länder, som tex Sverige till finansieringen av bostadsköp. I USA ledde detta till en bostadsbubbla av gigantiska proportioner, vilket senare har medfört att vi fått den största finansiella krisen sedan 1930-talet, när denna bostadsbubbla sprack.

I och med den djupa lågkonjunkturen har räntorna sänkts igen, och nu till rekordlåga nivåer, vilket medfört att den vansinniga prisstegringen har fortsatt här i Sverige, detta trots lågkonjunkturen.

När det gäller Sverige, så har ju de som lånar till ett bostadsköp numera möjlighet att välja en rörlig ränta som följer reporäntan. Detta har inneburit en mycket låg ränta i början av 2000-talet och även nu när Riksbanken har en låg reporänta. Dessutom har det väl inte krävts så stor egen kontantinsats till bostadsköpet, samt att de amorteringstider som getts på bostadslån har varit extremt långa, vilket inneburit att det i praktiken knappast amorteras något på lånen. Detta medför ju att med en obefintlig amortering och låg ränta blir den totala kostnaden för bostadsköpet liten, vilket medför att många känner att de har råd med att bjuda på en villa eller bostadsrätt. Resultatet av detta är ju skenande bostadspriser.

När det gäller bostadsmarknaden precis som vilken annan marknad som helst så beror ju prissättningen på utbud och efterfrågan.

Ett sätt att få ett ökat utbud är förstås att bygga mer bostäder, vilket tar lite tid. Dessutom lär de nya bostäderna bara kunna köpas av de som redan idag klarar de ökade bostadsutgifter som det kommer att medföra med mitt förslag.

Ett annat och snabbare sätt att få bukt med prisökningarna på bostäder är förstås att kräva högre kontantinsats, samt en en kortare amorteringstid. Jag har två förslag om hur vi ska få bukt med prisökningarna på bostäder. En kombination av dessa två förslag skulle kanske kunna vara ett alternativ under en övergångsperiod på kanske 10 år.

Här är mina två förslag om hur vi ska få bukt med prisökningarna på bostäder. Dessutom medför förslag 2 att det är en stor skillnad på vad man kommer att få behålla efter en försäljning beroende på om man har amorterat sina lån eller inte.

Förslag nr 1:

1.Ingen uppskovsrätt på vinster som görs på bostäder

2. Kontantinsats minst 20%

3. Inga amorteringsfria lån (månadskostnaden skulle då stiga rejält med en kortare amorteringstid)

4. Amorteringstiden skulle vara maximalt 30 år, med rak amortering. Inga annuitetslån.
5. Ingen avdragsrätt för räntor

Detta förslag skulle radikalt sänka efterfrågan, samt förmodligen initialt leda till ett prisras på villor och bostadsrätter, men i förlängningen till en sundare prisutveckling.

Förslag nr 2:

Om det ändå skulle ges amorteringsfria lån, så ska det inte vara lika lönsamt som nu då reavinstskatten väl är 22%. Den bör höjas till 50%, men utgöra en allt mindre andel ju mer av bostadslånet som är amorterat. Det ska alltså löna sig av amortera, jämfört med att inte göra det. För det är ju egentligen ganska konstigt att man kan tillgodogöra sig en lika stor del av prisökningen oavsett om man amorterar eller inte. Om man inte amorterar kan man ju i princip ”äta kakan och ha den kvar”, genom att i stället för att amortera lägga pengarna på på andra varor och tjänster, och ändå i slutänden få lika stor andel av prisökningen på bostaden som den som amorterat. Detta uppmuntrar inte till att amortera sina bostadslån.

Här kommer några räkneexempel där jag visar skillnaden mellan vad man får behålla om man amorterar eller inte.

Om vi antar att bostadspriserna i fortsättningen inte ökar mer varje år än löneökningarna dvs ca 4% per år, så kan vi få följande utfall med mitt förslag:

1. Antag att en bostad köps för 3 miljoner idag. Inga amorteringar görs. Bostaden säljs om 15 år. Då har priset för bostaden ökat till ca 5,4 miljoner vid en årlig prisstegring på 4%. Reavinsten blir då 2,4 miljoner. Vid en reavinstskatt på 50% får säljaren behålla 1,2 miljoner. Banken får tillbaks sina 3 miljoner och staten får 1,2 miljoner.

2. Antag att en bostad köps för 3 miljoner idag. Inga amorteringar görs. Bostaden säljs om 30 år. Då har priset för bostaden ökat till ca 9,7 miljoner vid en årlig prisstegring på 4%. Reavinsten blir då 6,7 miljoner. Vid en reavinstskatt på 50% får säljaren behålla 3,35 miljoner. Banken får tillbaks sina 3 miljoner och staten får 3,35 miljoner.

3. Antag att en bostad köps för 3 miljoner idag. Årliga amorteringar görs. Bostaden säljs om 15 år. Då har priset för bostaden ökat till ca 5,4 miljoner vid en årlig prisstegring på 4%. Eftersom bostadsägaren efter 15 år har amorterat 1,5 miljoner, dvs hälften av lånet, så bör han också få ta del av hälften av värdeökningen obeskattat. Då innebär detta att bara 1,2 miljoner av reavinsten ska beskattas med 50%. Det innebär att banken får tillbaks sina återstående 1,5 miljoner. Staten får 0,6 miljoner och bostadsägaren får 3,3 miljoner.

4. Antag att en bostad köps för 3 miljoner idag. Årliga amorteringar görs. Bostaden säljs om 30 år. Då har priset för bostaden ökat till ca 9,7 miljoner vid en årlig prisstegring på 4%. Eftersom bostadsägaren efter 30 år har amorterat 3,0 miljoner, dvs hela lånet, så bör han också få ta del av hela värdeökningen obeskattat. Ingen reavinstskatt betalas. Bostadsägaren får behålla hela summan på 9,7 miljoner.

Detta förslag kanske skulle om det genomfördes förmodligen vara en sporre att amortera ned sina bostadslån, eftersom man för egen del skulle få behålla en allt större del av prisstegringen.